據大公財經(jīng)報道，香港金管局24日發(fā)表《貨幣與金融穩定情況半年度報告》，表示鑒于環(huán)球及本港金融市場(chǎng)波動(dòng)加劇，本港樓市前景將較審慎，同時(shí)物業(yè)市場(chǎng)“下行風(fēng)險已逐步增加”，而市民的置業(yè)負擔能力亦進(jìn)一步轉差，樓價(jià)與收入比率在第二季進(jìn)一步上升至15.9的歷史高位。
　　金管局指出，雖然之前積壓的住宅需求及緊絀的住宅供應情況，可能于短期內對樓市會(huì )有所支持，但股市氣氛轉差，為住宅市場(chǎng)情緒帶來(lái)不利影響。預料內地人對香港住宅的凈需求也將有所回軟，主要由于人民幣有所轉弱，以及內地經(jīng)濟增長(cháng)放緩，削弱了購買(mǎi)力。
　　美加息收緊資金流動(dòng)性
　　本港物業(yè)市場(chǎng)估值偏高，與經(jīng)濟基本因素并不一致。金管局警告說(shuō)，樓市下行風(fēng)險已逐步增加。美國利率上升及住宅供求差距逐漸縮小，亦是構成樓價(jià)下行壓力的因素。特別是一旦美國加息周期開(kāi)始，利率將逐步上升至一定水平，足以令香港的資金流動(dòng)性大幅度收緊。至于對住宅需求及樓價(jià)的實(shí)際影響，仍取決于加息的確切步伐和幅度，以及金融市場(chǎng)的反應。
　　上半年本港家庭債務(wù)繼續穩定增長(cháng)，當中尤以私人貸款(包括信用卡墊款及其他私人用途貸款)維持按年率計12.4%的快速增長(cháng)。自年初金管局推出第七輪“逆周期”措施后，住宅按揭貸款增幅已見(jiàn)放緩，但上半年升幅仍達到按年率計9.0%。整體而言，家庭負債占本地生產(chǎn)總值的比率，由第一季的65.7%微升至第二季的66.0%。
　　在最新的市況發(fā)展下，市民的置業(yè)負擔能力進(jìn)一步轉差。金管局指出，樓價(jià)與收入比率在第二季進(jìn)一步上升至15.9的歷史高位，而1997年的最高位則為14.6；此外，收入杠桿比率亦進(jìn)一步上升至70.7%，遠高于大約50%的長(cháng)期平均水平。假如按揭利率回升至較正常的水平，例如增加300個(gè)基點(diǎn)，收入杠桿比率將會(huì )飆升至92.3%。
　　零售商鋪租金可能下滑
　　為管理與按揭貸款相關(guān)的銀行風(fēng)險，以及提升按揭借款人應付日后樓市可能出現逆轉的能力，金管局自2009年以來(lái)，已推出七輪宏觀(guān)審慎監管措施，當中包括今年二月底、三月初的最新一輪措施。金管局表示，上述措施促使新造按揭成數由實(shí)施前平均64%下降至最近約52%，而供款與入息比率亦下降五個(gè)百分點(diǎn)至35%。
　　非住宅物業(yè)市場(chǎng)在2015年上半年穩步上升后，近月亦有回軟跡象。展望將來(lái)，金管局表示，非住宅物業(yè)的價(jià)格和租金，很大程度上取決于營(yíng)商前景和利率走勢。零售商鋪的價(jià)格和租金，特別在黃金地段，將會(huì )受到零售銷(xiāo)售前景疲弱所影響。經(jīng)濟增長(cháng)減慢或租金可能下降，再加上加息預期，可能會(huì )對非住宅物業(yè)的資本價(jià)值構成下行壓力。

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